묵시적 갱신 및 계약 갱신청구권 개념 - 전월세 계약연장시 중요
묵시적 갱신이란 어려운 용어같지만 실제로 우리 일상생활과 가까이 있습니다.
일상생활에서 묵시적 갱신이 이루어지는 여러 사례와 함께, 전세 및 월세
계약연장시에도 꼭 알아두어야 하는 개념입니다. 묵시적 갱신 이외에도 계약
갱신청구권이란 개념 역시 중요합니다.
집을 빌려 거주하는 임차인(세입자)와 전세 보증금을 받고 집을 내어주는
임대인(집주인), 두 사람 각각의 관점에서 계약연장시 주의사항도 함께
살펴보겠습니다.
묵시적 갱신이란?
묵시적 갱신이란 전세(혹은 월세) 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전 사이의 기간
내에 세입자(임차인)와 임대인 모두 계약해지 혹은 연장에 관해 어떤 의사 표시도
하지 않으면, 전과 같은 조건으로 2년간 계약기간이 자동연장되는 것을 말합니다.
묵시적 갱신이란 용어는 꼭 부동산 분야에서만 쓰이는 것은 아닙니다. 어떤 종류의
계약서든지 우리 생활 속에서 광범위하게 사용하고 있습니다.
생활 속 묵시적 갱신의 사례
예를 들면 2023년 2월 6일 이후 다음 포털의 소유회사인 카카오는 티스토리
블로그에 대한 약관을 개정한다고 공지했습니다. 만약 자신들의 약관변경에
동의하지 않고 계약을 해지하길 원하는 경우 2월 6일 이후부터 며칠 이내에 거절
의사표시를 하라고 명시돼 있습니다.
그리고 이 기간 안에 블로거가 어떤 입장이나 의사표현이 없다면, 자신들의 새로운
약관에 동의하는 것으로 ＇간주＇하며 변경된 계약서의 효력이 발생한다고 합니다.
이는 포괄적인 의미에서 ＇묵시적 갱신＇이라고 할 수 있습니다.
이런 형태의 포괄적인 묵시적 갱신은 각종 약관 동의서(계약서)에 작은 글씨로
명시돼 있습니다. 우리 생활 속에서 어렵지 않게 볼 수 있죠.
지니, 멜론과 같은 음원 사이트, 유튜브나 넷플릭스, 디즈니, 애플TV, 쿠팡 플레이
같은 OTT 서비스의 구독 결제에서 자주 경험하는 일입니다. 무료사용권 혹은 이벤트
기간 종료 후 ＇특별히 해지를 신청하지 않으면 매월 자동 구독하는 것으로
간주＇하는 것 모두 묵시적 갱신이라고 보시면 됩니다.
전세 계약연장 시, 묵시적 갱신은 세입자에게 더 유리합니다
다시 부동산 이야기로 돌아오면, 묵시적 갱신은 임대인보다 임차인에게 더 유리하게
작용합니다. 상대적으로 약자인 세입자는 집을 빌려준 임대인이 언제든지 집을
나가라고 할지 모르는 불안 속에 살게 됩니다.
주택임대차보호법은 임대인의 권리도 법적으로 보장하지만 약자인 임차인의
보호에도 무게를 두고 있습니다.
묵시적 갱신으로 전세계약이 연장된 경우
만약 계약 만료일 전 2개월에서 6개월 사이에 임대인이 계약연장 또는
계약해지에 관해 어떤 의사표현도 하지 않고 지나갔다면, 묵시적으로 2년간 계약이
연장된 상태입니다.
이렇게 되는 경우 세입자는 이 묵시적 갱신을 일종의 보험 같은 역할로 활용할 수
있습니다. 묵시적 갱신으로 계약기간이 연장되면, 임차인은 연장된 2년의
임대차기간을 주장할 수도 있으며 반대로 언제든 해지할 수 있는 권리도 생깁니다.
(참고)
묵시적으로 갱신될 시, 만약 임차인이 임대차 계약을 해지하고 싶다면 최소
3개월 전에는 임대인에게 통보해야 합니다. 법적으로 임차인의 계약해지 효력은
통보일로부터 3개월이 지나야 발생하며 전세 보증금을 이때 돌려받을 수 있기
때문입니다.만약 급하게 이사를 가야 하는 상황이라면, 임대인에게 계약해지 통보 후 2개월 혹은 3개월 치의 월정금을 전세금에서 정산 후 바로 이사가는 방법도 가능합니다.
＇보너스 혹은 보험＇이라고 말하는 이유는, 주택임대차보호법은 원칙적으로 묵시적
갱신이 된다면 이후 임대인은 특별한 사유가 없으면 임차인에게 일방적 계약해지를
할 수 없도록 규정되어 있지만, 현실적으로 어려운 경우도 있기 때문입니다.
이렇게 원칙이 지켜지지 않으면, 세입자는 두 번째로 ＇계약갱신 청구권＇이란
확실한 권한을 행사하면 됩니다.
계약 갱신청구권
＇계약 갱신청구권＇이란 세입자가 임대차 계약만료일이 지나 계약기간을 더
연장하고 싶다면 이 권리를 사용하여 2년간 계약을 연장할 수 있도록 보장하는
제도입니다. 계약 갱신청구권을 사용하면 임대인은 연장 요구를 거절할 수
없습니다.
2년 계약기간 연장이라는 점에서는 묵시적 갱신과 같지만 임차인이 계약만료일
6개월 전~2개월 전 사이에 의사표현을 한다는 점에서 다르고, ＇확실하게＇ 2년간
계약연장을 보장받을 수 있다는 점에서 차이가 납니다.
세입자는 최대 5~6년까지 계약연장도 가능
이 경우는 앞에서 언급한 묵시적 갱신이 적용된 경우입니다. 최초 전세계약시 2년
동안 거주할 수 있으며, 계약 만료일 최소 2개월 전까지 집주인이 계약해지에 관한
언급하지 않는다면 묵시적 갱신 상태로 2년간의 거주기간을 보장받을 수 있습니다.
이후 2년 뒤 집주인이 계약해지를 요구하면 세입자는 계약 갱신청구권을 사용하여
법적으로 다시 2년간 연장 거주를 보장받을 수 있습니다.
(주의사항)
만약 계약 갱신청구권으로 다시 임대인과 계약을 체결할 경우, 처음 전세보증금의
최소 5%가 인상됩니다.
계약연장 거절 기간
반대로 임대인은 계약연장을 거절할 권리가 있습니다. 하지만 임대인 마음대로
언제든지 행사할 수 있는 것이 아니라 기한이 정해져 있습니다.
2020년 10월 20일 이후 계약이라면 ＇계약연장 거절 기간＇이 계약 만료일 6개월
전부터 2개월 전까지 입니다. 이 기한에 임대인은 전세 세입자에게 만료일까지 집을
비워달라거나, 더는 전세 기한을 연장하고 싶지 않다는 의사를 세입자에게 요구할
수 있습니다.
임대인이라면 계약서 작성시 다음 문구를 꼭 적시하세요
이 기간은 앞서 언급한 세입자의 계약 갱신청구권 기한과 같습니다. 따라서
임대인은 처음 계약서를 작성할 때부터 ＇계약연장을 원하면 계약 갱신청구권을
사용하여 연장＇을 하자는 문구를 특별계약사항에 적어두면 좋습니다.
또한 계약기간 만료일 최소 2개월 전부터 ＇계약 갱신청구권＇으로 계약을 연장할
것인지 세입자에게 미리미리 얘기하는 것입니다. 구두로 진행할 때는 이를
녹음하거나 카톡을 사용한다면 해당 문구가 들어간 것을 캡처하는 등 세입자가
갱신청구권을 사용하여 계약을 연장한 증거를 남겨두시면 됩니다.